Konut fiyatlarındaki artış son bir buçuk yıllık dönemde yavaşlamış hatta enflasyonun altında kalmış olsa da, toplumun büyük çoğunluğu açısından konuta erişimin zorlaştığı çoğumuzun kabul edeceği bir gerçek olacaktır. Enflasyonist ortamlarda hemen her şeyin fiyatı artar ancak konutun yeri ayrı ve özeldir. Bunun birkaç nedeni var ancak bu yazının perspektifi açısından en önemlileri, (1) barınmanın zorunlu bir ihtiyaç olması, (2) kendi konutumuzu üretmenin zorluğu, (3) kendi konutumuzu üretebilsek bile arazi gereksinimi ve (4) konut alışverişinin ömrümüz boyunca yapacağımız en pahalı alışverişlerden olması. Önceleri konuta erişimin bu kadar zor olmadığı, maaşlı çalışan orta gelir grubuna dahil insanların birikim yapma ve kredi kullanma imkanlarının daha yüksek olması nedeniyle konuta erişimlerinin daha kolay olduğu söylenir durur ve doğrudur. Yakın dönemde özellikle 2004 – 2018 yılları arasında konuta erişim imkânı ile içinde bulunduğumuz dönemi karşılaştırdığımızda çok ciddi bir fark görüyoruz. Gelirlerimiz biner biner artarken konut fiyatları milyonlar şeklinde arttı ve çoğu insan için ulaşılması çok zor bir hayale dönüştü.
Alt ve orta gelir grubu için bunlar yaşanırken diğer tarafta ise yüksek gelir grubuna dahil insanlar açısından da konut almanın bir cazibesi kalmadı çünkü faiz oranları birkaç yıldır son derece yüksek. Örnekle açıklamak gerekirse: 10 milyon ₺ değerinde bir konut almayı düşündüğümüzü varsayalım. Banka kredisi kullanma şansımız çok düşük çünkü krediler kapalı. Kredi imkanına bir şekilde ulaşabilsek bile hem çok düşük bir miktar kredi alabiliyoruz hem de kredinin maliyeti çok yüksek. Diğer taraftan 10 milyon ₺’nin aylık faiz getirisi 350 / 400 bin ₺ arasında. Yani geçen sene 10 milyon ₺ değerinde bir ev satın almış olsaydınız faiz getirisi kaybınız 4.2 ile 4.8 milyon ₺ arasında olacaktı. Konut fiyat endekslerine baktığımızda ise konut fiyat artışının bu durumla rekabet etme şansı olmadığını görüyoruz. Yani geçen sene 10 milyon ₺ olan konut bu sene 14 milyon ₺ ve üzeri bir fiyata yükselmiyor.
Yukarıdaki iki ayrı paragrafta hem düşük gelirliler hem de yüksek gelirliler için konuta erişimin mümkün veya makul olmadığını iddia ediyorum ancak konut satış endeksleri bu iddialarımla (bence iddia değil gerçek olmalarına rağmen) hiç örtüşmüyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Nisan ayına ilişkin konut satış istatistikleri
“Türkiye genelinde konut satış sayısı, Nisanda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 56,6 artışla 118 bin 359'a çıktı.
Ülke genelinde ilk el konut satış sayısı, Nisanda yıllık bazda yüzde 43,8 artarak 34 bin 633'e yükseldi. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışlarının payı yüzde 29,3 olarak tespit edildi. İlk el konut satışları ocak-Nisan döneminde de geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 19,7 artışla 134 bin 509 oldu.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları, Nisanda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 62,6 artış göstererek 83 bin 726 olarak hesaplandı. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışlarının payı yüzde 70,7 olarak belirlendi. İkinci el konut satışları ocak-Nisan döneminde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 31,6 artışla 319 bin 636 olarak kaydedildi.”
Tam da bu noktada akıllardaki soru şu: konut almak düşük, orta ve yüksek gelir grubu açısından bu derece zor veya mantıksızken, bu konutları kim neden alıyor? Bir sonraki yazıda irdeleyeceğiz.
