Depremin ardından ülke genelinde yeni bir konut talep patlaması yaşanıyor. Evlerinin güvenliğinden şüphe edenler daha güvenli olduğunu düşündükleri yeni konutlara ulaşmaya çalışıyor ancak konut kredi sisteminin çalışmaz durumda olması bu amaca ulaşılmasının önündeki en büyük engel olarak görünüyor. Büyük umutlarla başlatılan Yeni Evim Konut Kredisi kampanyası da uygulamada birkaç engele takıldı ve sağlıklı çalışmıyor. Bu engellerden ön önemlisi ise rayiç bedel meselesi. Duyan herkesin “müteahhitler vergi kaçırmak için yapıyor” kolaycılığına kaçması konunun özünün anlaşılmasına ve çözüme odaklanılmasına mani oluyor. Bu kolaycılığı ve sansasyonel söylem arayışını bir kenara bırakarak meseleyi ana başlıklarıyla ele almaya ve anlamaya çalışıyoruz.
Rayiç bedel nedir?
Rayiç bedel bir malın piyasa fiyatını ifade etmek için kullanılan kavramdır ancak konumuz özelinde “tapu dairesine bildirilen satış bedeli” anlamıyla ele alınmalıdır. Konut satışında Alım - Satım, KDV ve Gelir Vergisi tapuya beyan edilen satış fiyatı üzerinden tahsil edilir. Uygulamada Alım - Satım Vergisi alıcı, KDV ve Gelir Vergisi ise satıcı tarafından ödenir.
Alıcı açısından
Alıcı 3milyonTL fiyatlı bir daire alarak tapuya 500binTL’ye aldım diyebilir ve beyan ettiği fiyat üzerinden olması gerekenin altıda biri oranında (120binTL yerine 20binTL) vergi ödeyebilir. Bu yönüyle rayiç bedelin düşük gösterilmesi alıcının işine gelir.
Satıcı açısından
Satıcı ise beyan edilen satış fiyatı oranında KDV ve o inşaatın üretiminde yaptığı harcamalar ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanan Gelir ile vergilendirilir. Bu yazının konusu ve rayiç bedel açmazının kilit noktası da işte bu Gelir Vergisidir.
Maliyet ve gelir hesabı
20 dairelik bir apartman yapıldığını, daire başına 1milyonTL harcandığını, müteahhidin 10 daireyi arsa sahibine verdiğini ve sonuçta 20milyonTL harcayarak 10 adet daire sahibi olduğunu düşünelim. Bu daireleri de 3milyonTL’den satıp %50 gelirle işi tamamlamayı planladığını… Bu tabloda müteahhidin 10milyonTL gelir elde ettiğinin kabulü ve bu gelir üzerinden (en az %20) vergilendirilmesi gerekir ancak bakalım sahada neler oluyor.
İnşaat sektörünün derin yapısal sorunlarından biri olan kayıt dışı çalışma nedeniyle bu 20 dairenin inşaatı için harcanan 20milyonTL’nin ancak %40’ına denk gelen 8milyonTL’si faturalandırılabiliyor, bir diğer ifade ile gider gösterilebiliyor. İlk akla gelen “müteahhit de fatura kesenle çalışsın” demek ancak ülkedeki inşaat altyapısı bu talebe cevap verecek durumda değil. Özetle müteahhidin cebinden 20milyonTL çıkmış ancak vergi dairesi tarafından gider 8milyonTL olarak kaydedilmiştir. Bu durumda müteahhidin 10milyonTL gelir üzerinden %20 oranla 2milyonTL vergilendirilmesi gerekirken, 22milyonTL üzerinden 4,4milyonTL vergilendirilmesi gibi bir tablo doğar. Müteahhitler de bu sorunu “satış fiyatlarını düşük göstererek” çözmeye çalışırlar.
Enflasyonist dönemlerdeki aşırı vergi yükü
Yukarıdaki 20 dairelik örnek inşaatımızı tam da içinden geçmekte olduğumuz gibi enflasyonist bir ortamda inşa ettiğimizi düşünelim. İnşaatımız 20 ay sürsün ve başlangıçtaki daire maliyeti 1milyonTL iken süreç içerisinde %100 artışla 2milyonTL’ye yükselsin. Satış fiyatı da aynı oranda artırılarak 3milyonTL yerinde 6milyonTL olarak belirlensin. Her şeyin aynı oranda arttığı bu tabloda inşaata harcanan reel (enflasyondan arındırılmış) tutar 40milyonTL, toplam satış 60milyonTL, gelir 20milyonTL, ödenmesi gereken vergi de 4milyonTL olacaktır. Ancak sahada işler yine böyle yürümüyor.
Müteahhit yaptığı 40milyonTL’lik reel harcamayı geçmişte yaptığı için vergi dairesinde giderleri hala 8milyonTL görünüyor. 60milyonTL’lik satıştan gider düşülünce 52milyonTL gelir elde ettiği düşünülüyor ve %20 oranla (4milyonTL olması gerekirken) 10.4milyonTL vergilendiriliyor.
Çözüm nedir?
Enflasyonu görmezden gelerek birçok şey yapabilirsiniz ancak her gün km’si yükselerek eskiyen arabanızın bile değeri artarken, müteahhitlerden geçmiş harcamaları enflasyonsuz değerlendirip aslında olması gerekenin çok üstünde vergi talep ederseniz, ellerindeki enstrümanlarla kendilerini koruyarak sistemi çalışmaz hale getirirler. Asıl çözüm tüm yapısal sorunların çözülmesidir ancak kısa vadede çarkların işletilmesi için “bu kampanya kapsamında alınacak konutların görünen toplam gider tutarlarını, inşaat boyunca yaşanan enflasyon oranında artırarak değerlendireceğiz” denilirse sistem çalışır hale gelebilir. Buna enflasyon muhasebesi denir ve zaten uygulanmıyor olması ayrı bir tartışma konusudur.
Krediye etkisi nedir?
Eğer bir konutu banka kredisi ile alırsanız, tapu dairesine kullandığınız kredinin altında bir satış fiyatı beyan edemezsiniz. Bu sistemde beyan edilen satış fiyatı vergilendirmenin temeli olduğundan müteahhit size “en fazla 500binTL kredi kullanabilirsiniz” diyecek ve az peşinatlı konut kredisi sistemi çalışmaz hale gelecektir.
Her sektörde olduğu gibi elbette bu durumdan istifade etmeye çalışan kötü niyetliler vardır ancak anlamak ve çözüm üretmek yerine kolaycılığa kaçmanın neticesi, masa başındaki planların sahada çalışmaması ve çalışmayan her planın farklı zararlara yol açması olacaktır.
