Bir önceki yazımda “son yıllardaki enflasyonist dönemin gelirler ile konut fiyatları arasındaki makası negatif yönde açtığını ve düşük / orta gelir grubunun konuta erişiminin son derece zorlaştığını” ifade etmiştim. “Yüksek gelir grubuna dahil bireyler açısından da konut almanın makul olmadığını çünkü faiz oranlarının çok yüksek olduğunu” eklemiş ve “yatırım mantığı ile bakıldığında konut almanın ciddi bir faiz getirisi kaybına neden olacağını” iddia etmiştim. Ardından Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) nisan ayına ilişkin konut satış istatistiklerini paylaşmış ve bu verilerin iddialarımla örtüşmediğini ifade ederek “konut almak düşük, orta ve yüksek gelir grubu açısından bu derece zor veya mantıksızken, bu konutları kim neden alıyor” diye sormuştum. İrdeliyoruz.
Konut bir ihtiyaçtır
Konutun bir yatırım aracı olarak görülmesinin dışında, öncelikle bir ihtiyaç olduğunun kabul edilmesi gerekir. Bu kabul, en zor zamanlarda bile konut satışlarının güçlü kalmasının en önemli nedenlerinden birini de açıklar. Konut fiyatları, krediye erişim, faiz oranları gibi değişkenler ne durumda olursa olsun bizzat yaşamak için konut alımları her şartta devam edecektir.
Konut yatırım aracı(mı)dır?
Konutun bir yatırım enstrümanı olup olmadığı ekonomistler ve toplum arasında tartışılmaya devam edilen bir konu. Kimileri “zamanla eskiyen, yıpranan, değerini kaybeden ve likit olmayan bir ürünün yatırım ürünü sınıfında değerlendirilmesinin yanlış olduğunu” savunarak konutun bir yatırım aracı olmadığını iddia ederken, kimileri ise “konutun enflasyona karşı dirençli ve değerini koruyan bir ürün olduğunu, ayrıca ödenecek kiranın giderler arasından çıkmasına veya alınacak kiranın gelirleri artırmasına katkıda bulunarak pasif gelir ürettiğini” savunarak yatırım aracı olduğunu iddia ederler.
Almak yerine kiralamak çözüm müdür?
Konut fiyatlarının yüksek olduğu dönemlerde “satın almak yerine kiralamak” formülü daha fazla tartışma konusu olur. Kimileri bu fiyatlara konut satın almaktansa kiralamayı tercih ederler ve bunun daha mantıklı olduğunu savunurlar. Bu görüş bazı dönemler özelinde doğru olabilse de iki farklı nüansı unutmamak gerekir:
1- Konut fiyatları ile birlikte kiralar da artar ve uzun vadede kısıtlı konut arzından dolayı kiralar satın alma fiyatına oranla daha fazla artma eğilimine girebilir. Örneklemek gerekirse; 1Milyon ₺ satış ve 5Bin ₺ kiralama fiyatı olan bir konutun satış fiyatı 5M₺’ye yükseldiğinde kirası da 25B₺’ye yükselecektir. Tabii ki bu oran bazen satış bazen ise kiralama fiyatı lehine değişecektir ancak (eğer ekonomist veya para ile para kazanan bir tüccar değilseniz) uzun vadede kiralamanın daha avantajlı olacağına dair gerçekçi bir projeksiyona rastlamadım. Aksine, sürekli yüksek seyreden konut fiyatları satın alma talebinde ve konut arzında düşme, düşük arz kiralanacak konut sayısında azalma ve bu da kiralama fiyatlarında yükselme eğilimlerini tetikleyecektir.
2- Geçtiğimiz birkaç yıl konut sahipleri ile kiracıların karşı karşıya geldiği yıllar oldu. Önce kamu otoritesinin %25 kira zammı sınırı, ardından TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranlarının gerçekçiliği derken konut fiyatı ile kiralama fiyatı arasındaki makas kiralama lehine ciddi şekilde açıldı. Örneğin; 1Milyon ₺ satış ve 5Bin ₺ kiralama fiyatı olan bir konutun satış fiyatı 5M₺’ye yükseldi ancak kira fiyatı sadece 10B₺’ye yükselebildi. Aslında bu durum kiracıların lehine gibi görünse de piyasanın çalışma mantığı oldukça farklı işledi. Öncelikle konut sahipleri ile kiracıların arası bozuldu, çoğu mahkemelik oldu ve huzur ortamı yerini gerginliğe bıraktı. Ardından konut sahipleri kaybettiklerini düşündükleri kiraları geri alabilmek ve kamu otoritesinin koyduğu yahut koyacağı yeni artış sınırlamalarından etkilenmemek için kiralarda fahiş artışlar talep ettiler. Yani, kaş yaparken göz çıkardık ve kira fiyatlarını düşürmek için koyduğumuz yasaklarla fahiş artışları tetikledik.
“Bütün olumsuzluklara rağmen konut satışları neden güçlü seyretmeye devam ediyor” sorusuna verilecek daha birçok cevap var ancak bu yazıda paylaştığım birkaç unsurun geneli kapsayacağına ve diğer sebeplerin istisna kalacağına inandığımdan onlara değinmiyorum. Umarım kendi evinizde, gelirinizin yarıya yakınını kiraya harcamadan ve her an evden çıkarılma korkusu hissetmeden huzur içinde yaşıyorsunuzdur.
