Bir önceki yazıda “Yeni Konut Finansman Modeliyle Yeni Evim” kampanyasının şartlarından bahsetmiş, 16 Ocak tarihinde başvuruya açılan kampanyanın beraberinde bazı sorular ve sorunlar getirdiğine değinmiştik. Kampanya şartları hakkında detaylı bilgi için bir önceki yazıyı inceleyebilirsiniz. Bu yazıda cevapsız soruları irdeleyeceğiz.
Hangi konutlar sıfır konut olarak kabul ediliyor?
İlk defa satışa konu olan yani daha önce alınıp satılmamış, kullanılmamış ve Yapı Kullanım (İskan) belgesi tarihinin üzerinden 12 ay geçmemiş olan konutlar sıfır konut olarak kabul ediliyor. İskan belgesi olmayan konutlar için herhangi bir tarih bulunmuyor, sadece konutun kullanılmamış ve daha önce satışa konu olmamış olması şartları aranıyor.
Hisseli evim olması kredi kullanmaya engel midir?
Eğer hisse ailenize (yani eşler ve 18 yaş altı çocuklara) veraset yolu ile geçtiyse; aile bireylerinden sadece bir tanesinin hisse sahibi olması ve bu hissenin %50’nin altında olması gerekiyor. Diğer bir ifade ile ailede birden fazla kişinin hissesi varsa veya birinin hissesi %49’un üzerindeyse kampanyadan faydalanamazsınız.
Hane geliri alt limiti var mı?
Kampanya şartlarınca İstanbul için hane halkı (eş ve 18 yaşını aşmamış çocuklar) geliri 80binTL, ikinci bölgede 65binTL, üçüncü bölgede 45binTL’yi aşmamalı. Bu noktada “en az gelir ne olmalı” sorusu akla geliyor ancak buna net bir cevap verilmemiş. Bu durumda en makul düşünce kampanya şartlarında net bir sınır yoksa “bankanın uygun görmesi” kriterinin yeterli olacağıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus kullanılmak istenen kredinin tutarıdır. Kullanmak istediğiniz kredinin aylık taksit tutarı hane gelirinizin %40’ını aşmadığı sürece bir alt sınırın olmadığını varsaymak mantıklıdır.
İlk 3 yıl desteğinden faydalanmanın şartları nelerdir?
Bu desteğin şartları hatta bir şarta bağlı olup olmadığı konusunda net bir bilgi yok. Ancak uygulamada sürpriz bir sorunla karşılaşıyorsunuz. Kredi kullanan kişi bu destekten faydalanmak istiyorsa, konut değerinin %5’i oranında bir tutar müteahhit firmadan peşinen kesiliyor. Yani 2milyonTL’lik bir konut için kredi kullanmanız durumunda banka müteahhitten 100binTL kesinti yapıyor ve bunu iade etmiyor. Doğal bir refleks olarak müteahhitlerin çoğu bu tutarı konut fiyatlarına ekliyor veya başvuru anında öğrenip alıcıdan talep ediyor.
Rayiç bedel sınırı / sorunu nedir?
Aradığınız özelliklere uygun bir konut bulduğunuzda ilk yapmanız gereken şey satıcıyı arayarak “ne kadar kredi kullandırıyorsunuz” diye sormak olmalı. Çünkü müteahhitlerin çoğu konutun gerçek satış değerini göstermeye yanaşmayacaktır. Bunun nedeni yüksek gelir vergisinden kaçınmaktır ancak bu söyleme ve olguya direkt olarak “müteahhitler vergi kaçırıyorlar” gözüyle bakmak sıklıkla yapılan bir yanlıştır. İnşaat sektörünün köklü sorunları olmasına rağmen istihdam ve büyümenin lokomotifi olduğundan dile getirilmeyen bir dokunulmazlığı vardır. Kayıt dışılığın çok olduğu sektörlerde ve özellikle enflasyonist ortamlarda yaptığınız giderler olduğundan az, gelirleriniz ise olduğundan çok görünür. Gelir gider arasındaki bu dengesizlik ve enflasyon muhasebesinin uygulanmaması neticesinde müteahitler olduğundan daha fazla kar etmiş görünür ve gerekenden fazla vergi ödenmesi istenir. Bu ayrı bir makale konusu olacak kadar kapsamlı bir meseledir ancak işin özünde ciddi yapısal eksikliklerin olduğuna ve üreticileri kendi önlemlerini almaya mecbur bıraktığına değinmek dürüstçe olacaktır.
Bu noktada yaşayacağınız sorunu örneklemek gerekirse; siz 2milyonTL kredi çekmek isteyeceksiniz ancak müteahhit en fazla “500binTL çekebilirsiniz” diyecek, dolayısıyla masa başında planlanan ve sizin karşılaşmayı umduğunuz tablo ansızın değişecek. %10 peşinat ve %90 kredi beklentisi, %75 peşinat ve %25 kredi gerçeğine dönüşerek konuta erişim planınızı kökten değiştirecek.
TOKİ’ye başvuranlar bu kredi ile ev aldıktan sonra Toki’den de ev alma hakkı kazanırsa ne olacak?
TOKİ İlk Evim projesine başvuru koşullarından birisi de ev sahibi olmamaktı. Diyelim ki TOKİ’ye başvurdunuz ancak bu kredi fırsatını kaçırmak istemediniz ve uygun bir ev bulup aldınız. Evi aldıktan bir süre sonra da TOKİ kurasında hak sahibi oldunuz. TOKİ’deki ev alma hakkınızı kullanabilecek misiniz?
Bu konuda resmi bir açıklama bulunmadığından yine mantığımızla baş başayız. TOKİ başvuru koşulu, başvuru anında konut sahibi olmamaktı. Makul düşünce de başvuru anında konut sahibi olunmadığı için şartların sağlandığı ve hakkın baki olması gerektiğidir. Fakat bu durumun “evi olmayanı ev sahibi yapmak” hedefi ile uygun düşmediği de aşikar. Bu konu hala muallak ve görünen o ki uygulamada karşılaşılana kadar da öyle kalacak.